穿越周期，奧園的現金流、利潤和規模平衡術
日期：2021-07-06
從房企“三道紅線”、銀行“兩道紅線”到供地“兩集中”，去年以來，房地產行業在融資、市場和土地等方面受到的監管步步趨嚴。
在財務端，受“三道紅線”等行業政策影響，去年房企籌資活動現金流相較2019年大幅下滑94.43%。而房地產正在步入微利時代，已經成為了行業共識，更有房企自曝在此制度下所獲取的項目，只能“努力”做到1-2%的凈利潤水平。
房企們拿到了一張更難的考卷。在這樣的背景下，如何實現現金流、利潤和規模的平衡成為房企們必須尋求的生存之道。
不同房企有著不同的思考，而秉持“高質量發展”理念的粵系老牌房企奧園，在房地產行業被帶上政策“緊箍咒”的當下，開始顯現其“未雨綢繆”經營策略的效果。
再獲18.2億元，奧園債務結構繼續優化
6月29日，奧園公布其成功發行面向專業投資者的18.2億元公司債券，票面利率6.8%，本期債券期限為4年。根據公告，本期債券募集的資金扣除發行費用后，全部用于償還奧園到期或進入回售期的公司債券，額度與本期債券相當。
實際上，在今年房地產金融監管不放松、房地產行業總融資規模持續下行的背景下，奧園依然成功通過多種途徑保障公司現金流的充裕。
除了18.2億元的公司債券，今年以來奧園完成了兩輪合共逾21億港元三年期境外銀團貸款，并先后發出三筆合計7.38億美元的優先票據，所得款項用于境外債務再融資。同時，奧園已悉數贖回今年內到期的公募境外優先票據，持續優化公司的債務結構。
根據中國指數研究院的監測，今年前5月房企海外債融資1624.54億元，同比下降17.95%；海外債累計平均利率為6.48%，同比下降1.57個百分點。海外融資規模和平均利率同步下降，究其原因，主要受到今年一季度房企債務違約事件所累，海外資本市場信心減弱，然而由于境外貨幣環境較為寬松、且成本偏低的綠色債券占比較高，帶動了利率進一步下調。
可以對比的是，今年奧園海外融資的利率不僅低于年內到期的海外債務，相對行業的平均水平也具備一定優勢。時代財經統計得知，今年以來奧園發行的三筆美元優先票據利率分別為4.2%、5.88%和7.95%，而到期的海外債務利率介于4.88-7.95%之間。
值得一提的是，今年1月份奧園發行的1.88億美元2022年到期4.2%優先票據，更是創下了奧園債券發行成本的新低。
融資只是現金流的補充手段之一，在 “三道紅線”的指引下，房企們普遍在積極地降負債。奧園唯一踩中的紅線即“剔除預售款項后的資產負債率”，該指標只有在70%以下時才算達標，盡管2020年底奧園該指標仍高于70%，但相對2019年已下降三個百分點至78%。
實際上，奧園在積極地補充經營性現金流。2020年，奧園實現銷售及回款雙雙破千億，分別達到1330.1億元和1130.6元的水平，現金回款率由2019年的78%提升至85%。
舊改十年潛伏，預期帶來6730億元低成本貨值
不僅如此，奧園還提出從土地端實現降低負債的目標，包括兩大方面：其一是將年購地預算控制在當年合同銷售額25%以內；其二是擴展除招拍掛之外的土地獲取渠道，主要是城市更新。
上半年，奧園積極參與了包括廣州、杭州、徐州、福建在內的公開招拍掛，不過奧園方面透露，公司的“拿地策略方是會積極參與封頂搖號的模式，為保證項目利潤，不會去跟大家拼價格。”
實際上，城市更新現已成為奧園補充土儲的關鍵渠道，對比招拍掛，城市更新帶來的土地儲備不僅體量更大，而且成本更低。時代財經獲悉，奧園已在廣州、深圳、佛山、東莞、珠海和香港等城市斬獲不少項目。
6月28日，奧園成功中標東莞市橫瀝鎮神山新型產業社區城市更新項目，成為前期服務商。時代財經了解到，該項目占地總面積約33.2萬平方米，預計總貨值超70億元。
6月30日，奧園城市更新領域再傳捷報，中標成為東莞市橋頭鎮東太湖項目綜合運營服務商。東太湖項目是奧園從城市更新向城市運營轉型的典型項目。
按照規劃，東太湖項目未來將打造成為集創新孵化、產業升級、文化展示、生活居住及綜合服務為一體的產城融合發展平臺，成為東莞橋頭新中心，形成帶動片區整體發展的示范區。同時，在交通便捷度方面，東太湖項目通過高速路融入“廣深一小時生活圈”。承接廣深產業和人才外溢，促進橋頭科創產業、現代服務業、旅游產業的快速發展。截至目前，奧園已成為東莞14個城市更新項目的前期服務商和1個城市更新項目的綜合運營服務商，項目分布在南城區、東城區、萬江區、長安鎮、清溪鎮、石碣鎮等多個優質區域。一般而言，身為前期服務商的房企也將大概率成為該項目的改造主體。因此可以預期，奧園單單在東莞的土儲將十分可觀。
近幾年，廣東省的城市更新進入了加速階段，特別是奧園的大本營粵港澳大灣區。以廣州為例，未來10年，廣州將推進約1137個村、廠、物流園和專業批發市場的改造，以及完成改造不少于26平方公里的村級工業園，城市更新領域將帶來天量的土地儲備。而早在2011年初，奧園便有預見性地切入了城市更新領域。2020年財報顯示，奧園已成功獲取60多個城市更新項目，另有50多個項目正在有序推進中。
數據顯示，截至2020底奧園擁有土儲總建面約5718萬平方米，總貨值近6208億元；而60多個城市更新項目預計額外提供可售資源約6730億元，其中大灣區占比97%，足夠未來四到五年發展。
由于進入城市更新領域的時間較早，部分項目已轉換為土地儲備，甚至進入了開發銷售階段。
按照奧園的計劃，城市更新項目未來3年預計轉化可售貨值1600億元。這些項目預計帶來35-40%的平均毛利率及15-20%的凈利率；可以對比的是，2018-2020年奧園實現的毛利率分別為約31.1%、29.72%和25.1%，而凈利率為9.5%、10.3%、10.4%。
值得一提的是，奧園位于廣州和珠海的兩個“學苑”系高端城市更新項目——廣州奧園學苑壹號、珠海奧園學苑壹號將于近期入市，總貨值或可將超過400億元。(來源：時代財經)