六部委齊發聲穩樓市 奧園勇探房企化險路徑
日期：2022-03-18
史上罕見，六部委一日內先后為穩定房地產市場表態。
3月16日，金融委、銀保監會、央行、財政部、證監會、外匯局等六部委分別發聲，對房地產可能出現的系統性風險提出保障措施，堅決要求穩定樓市，防范風險，穩定市場預期，為市場注入了一劑強心針。業內人士分析認為，此次官方發聲力度之大史上少見，充分說明當前房地產市場受到了極大的關注，連續兩天房地產股價全線飄紅就是體現。
事實上，為應對行業變化，多家房企早已紛紛啟動自我紓困模式，探索適合自身發展的轉型路線。截止目前，部分房企的紓困路徑已較為清晰，取得實質性進展。
業內人士分析，在周三利好消息出臺前，雖然暖風頻吹，但房地產行業整體流動性困境并未緩解，市場信心也隨著受到較大挫折。此前央行公布的2月份金融數據顯示，“居民中長期人民幣貸款”，出現了自有統計數據以來的首次“負增長”。根據統計局數據來看，1-2月，全國商品房銷售面積下降13.8%，銷售金額下降22.1%。而截至3月9日，房地產并購融資總金額已達1247.5億元，但是相較于萬億規模的不良資產而言仍舊杯水車薪。
兩會期間，政府工作報告強調“今年工作要堅持穩字當頭、穩中求進”，“要把穩增長放在更加突出的位置”，并提出“今年GDP增長5.5%左右”等目標。分析人士表示，多種不利因素疊加，導致房地產行業難以對宏觀經濟產生托底效應，甚至會對“穩經濟”形成拖累。
基于這種因素，此次周三六部委集中表態，具備實質性市場信心提振，有望一舉扭轉局面。比如，銀保監會明確，積極推動房地產行業轉變發展方式，鼓勵機構穩妥有序開展并購貸款，重點支持優質房企兼并收購困難房企優質項目。從此類表述可以看出，銀保監會后續會有兩條線的工作，長線看，要鼓勵房企和行業走新發展模式，短線看，要強化并購貸款業務加快不良資產出清。而外匯局明確，配合有關部門促進房地產市場健康穩定發展。分析人士稱，此類表述對于房企美元債、房企海外業務等都會產生積極的影響。
可以說，防范與化解房地產風險，將是未來一段時間政策主線。
事實上，從企業角度上看，不少房企其實早在去年底已有所行動，部分已經取得階段性進展，接近探索出一條適合自己的紓困化解風險的轉型路徑。
以中國奧園為例，這家房企去年底出現資金流動性困難。自遭遇困境以來，奧園上下從未出現躺平跡象，始終以清晰的思路、積極的態度應對難題，多措并舉擺脫行業困境。
在化解債務方面，奧園去年11月底先后對三筆境內債務實現展期，同時積極果斷出售位于香港、加拿大和澳大利亞的境外項目回籠資金，為企業紓困贏得寶貴時間，并對境外債務重組推進打下基礎。
隨后，面臨嚴峻的市場環境，奧園較早確認并堅定實施“保兌付、保交付、保銷售、保運營、保穩定”的“五保”戰略，得到多方理解與支持，以此保障購房客戶的利益，保障所有投資人權益，踐行企業主體責任和承諾。2021年全年累計交付98個項目，同比增長53%，交付面積超780萬平方米，同比增長35%。截至3月10日，奧園在建項目165個，已有117個項目相繼復工復產。
奧園較早就下定決心引戰重組，聯合國企央企的資源優勢，同時保留民營企業精細化管理的傳統，打造新形勢下奧園核心競爭力。為此，奧園主動與政府主管部門、金融機構、合作伙伴、投資人多方溝通，積極制訂有力有效的防范化解風險應對方案。
已有市場消息稱，包括山東、廣州等國企已開展盡調工作。
在內部管理方面，奧園也已經未雨綢繆，率先從組織架構、經營模式、發展規劃等方面實施良性變革，做到現金流精準管理，管理精細化，做好區域整合和深耕并實施組織精準管理。
有業內人士分析，按照奧園的這一思路化解風險，較為符合當下政策環境對于房地產行業的整體方針，國企與民企的有機結合，對房企轉型具有一定的參考價值。而從奧園高管團隊自出險以來，始終保持穩定，從董事會主席、總裁到各職能、各區域管理團隊，都各司其責，有信心、有方案化解當前流動性困難，向小而美、專而精、精細化管理的新發展模式轉型。“困難期間高管不放棄，團隊不亂陣腳 確定目標堅定信心，多措并舉，奧園一系列的動作，有望加速成為房企防范化解風險脫困樣板，也如省市領導寄望的，奧園要成為粵系困難企業率先走出來、站起來轉型成功的典范。”
不過，上述人士坦言，此次官方表態雖然對提振市場信心有著明顯作用，但最終扭轉目前行業頹勢還需要行業參與者，即各大房企來實施，因此政策如何精準落地到企業端，如何讓企業回到正常運轉的軌道上，效果還有待觀察。（來源：和訊房產）