入手深圳城更項目 奧園"五保"路徑曝光
日期：2021-12-22
12月21日，深圳市輝勝房地產開發有限公司（下稱“輝勝開發”）確認成為深圳南山區南玻工業大廈（下稱“南玻”）城市更新項目實施主體的消息不脛而走。
深圳蛇口，改革開放第一窗口，經濟特區從這里起步，在改革開放40多年中一直具有標志意義。南玻工業大廈城市更新項目位于南山區招商街道，地處深圳市連接港澳地區的紐帶——前海蛇口自貿片區。
企查查股權穿透顯示，輝勝開發為中國奧園（3883.HK）旗下公司。早在2016年奧園布局深圳以來，先后打造了奧園翡翠東灣、奧園峯薈等標桿項目，持續加碼深圳市場。截至目前，奧園在深圳已有接近10個城市更新項目。業內觀察，在當下房地產行業尤其是民企普遍陷入困境的當下，正式成為深圳“南玻”城更項目，可能是這家深耕大灣區四小龍的千億房企奧園近期來難得的重大實質利好。
一方面，全行業普遍陷入境外評級下調引發的流動性資金困境，奧園也未能幸免。尤其是11月以來奧園擔保的近60億元理財產品因個別項目未能達成展期，形成部分違約再導致擠兌，一時間負面消息“滿天飛”。
另一方面，包括奧園董事會主席、總裁、以及眾高管、區域總公開表示“絕不躺平”，公司主動優化組織架構、引入戰略投資者的消息也時有所聞，但在沒有明確官宣前，外界主要是通過了解奧園“五保”（保交付、保兌付、保銷售、保運營、保穩定）中的“保交付”來了解公司。
基于此，趕在2021年底前，奧園旗下公司被深圳市南山區城市更新和土地整備局確認為南玻城更實施主體，信號意義就尤其重大。
首先，這是奧園近期再一次被官方肯定。此前的一次，據人民日報消息，廣東省住建主管部門曾為奧園定性，廣東遭遇流動性困境的房企，每家情況也并不相同。類似奧園這樣，遭遇的是海外評級被頻頻下調后觸發的債務擠兌困難，企業本身經營比較正常。而奧園也被寄望能成為困境中走出來的房企典范。
而且，相較于之前官方表態，此次奧園入手深圳前海蛇口核心地段優質項目、周邊售價每平方米10萬元許，是從實際運營層面印證奧園“運營正常”，比媒體層面的表態更具說服力。
其次，雖然近期從央行、銀保監會到地方，政策層面暖風勁吹，但奧園怎樣在流動性困境中脫身其實一直不明朗。而是次南玻項目，奧園的“脫困”路徑初步浮現。
“保交付”是大局，是修復公司因流動性困境引發的品牌聲譽受損的最佳方式，是公司回流銀行監管專項賬戶資金的關鍵；2021年前11個月，奧園在深圳、佛山、蘇州等城市累計交付70余項目，交付面積超500萬平方米，同比增長45%。12月，奧園旗下梅州、珠海、江門等多個城市數十個項目亦將陸續交付。
“保兌付”是履行“絕不躺平”承諾，通過專業機構、理財產品銷售公司穩定投資人情緒，為公司資金正常運轉爭取時間；12月以來，陸續有奧園理財產品投資人透露已于近期收到奧園兌付的本息，并有報道指稱奧園大額投資人鎖房積極并有簽約成交。
“保銷售”是積極因應行業困境、努力“自救”。按照廣東省統計局數據，2021年前11月廣東省商品房銷售價漲量縮，奧園前11月錄得1157.8億元銷售額、同比增長2%殊為不易，銷售鼓勁絕不可泄。
“保運營”涉及眾多，包括穩定核心管理團隊、精兵簡政實施扁平化管理、鼓勵賦能一線提升管理能效等調整，更包括正常推進“南玻”等優質城更項目，為2022年發展蓄力。
“保穩定”則就是一句話——尋找核心戰略投資者。奧園作為大灣區“四小龍”、穩居國內房地產開發企業30強，城市更新10強，截至2021年11月，奧園土儲中未售面積逾2900萬平方米，未售貨值約3050億元，另有一批大灣區舊改項目估算總貨值超6000億元。但要度過眼前的困境，活下去是第一位的，在市場回歸正常，業務利潤釋放之前，奧園最好能像保利、粵海、萬科那樣有個“靠山”，才方便在行業整體過冬和“節衣縮食”中度過劫波，迎來此輪行業洗牌的春天。
從這個角度來看，奧園“五保”“回血”圖存的過程，很可能也是此輪民營房企整體過冬的突圍樣本，給奧園以時間和信心，而不僅是指責和逼債，可能是社會、銀行、投資人、買房者和企業等多方共贏的上策之選。（來源：中國房地產報）
